전월세 계약은 평생 만져 보기 어려운 큰돈이 오가는 일이라, 한 번 놓치면 되돌리기가 어려워요. 그런데 막상 계약하러 가면 무엇부터 확인해야 할지 막막하고, 중개사 말만 믿고 넘어가는 경우도 많죠. 이 글에서는 계약 전과 계약 후, 문제가 생겼을 때까지 순서대로 챙길 일곱 가지를 정리했어요. 자주 나오는 전세사기 유형과 정부 제도도 함께 담았습니다.
핵심만 먼저 볼까요
- 등기부등본은 계약 전, 잔금 직전, 전입신고 직후에 새로 발급해서 확인해요.
- 집주인 본인과 대리인, 입금 계좌가 맞는지 확인해요.
- 집주인의 미납 세금을 계약 후 세무서와 구청에서 열람해요.
- 계약서 특약으로 대항력 유지와 보증보험, 세금 체납을 막아요.
- 반환보증 가입 가능 여부를 계약 전에 미리 따져 봐요.
- 입주 날 전입신고를 하고 30일 안에 임대차 신고로 확정일자를 받아요.
- 보증금을 못 받으면 이사 가기 전에 임차권등기명령을 신청해요.
1. 등기부등본은 세 번 확인해요
등기부등본은 한 번 보고 끝내는 서류가 아니에요. 계약 전, 잔금을 치르기 직전, 전입신고를 마친 직후까지 최소 세 번은 새로 떼어 보세요. 계약한 뒤에 집주인이 새로 대출을 받아 근저당이 잡히는 일이 실제로 있거든요. 잔금 당일 아침에 한 번 더 발급해서 달라진 게 없는지 확인하면 안전해요.
볼 곳은 크게 세 가지예요.
- 소유자: 계약하는 사람이 등기부상 소유자와 같은지 확인해요. 신탁등기가 되어 있으면 소유자가 신탁회사라서 집주인과 맺은 계약이 무효가 될 수 있어요.
- 근저당과 선순위 보증금: 대출금과 먼저 들어온 세입자 보증금의 합이 집값에 비해 너무 크면 위험해요. 정해진 법 기준은 아니지만 보통 70~80%를 넘으면 조심하라고 안내해요. 다가구주택은 먼저 들어온 세입자들의 보증금 합계를 줄여서 알려 주는 경우가 있으니 직접 확인하세요.
- 압류·가압류: 경매나 압류 기록이 있으면 계약을 다시 생각해야 해요.
2. 집주인과 대리인, 입금 계좌를 확인해요
계약서 쓰는 자리에서는 신분증으로 집주인 본인을 먼저 확인해요. 대리인이 나왔다면 위임장과 집주인의 인감증명서, 대리인 신분증이 필요하고, 인감증명서는 최근 3개월 안에 발급된 것이어야 해요. 위임장에는 계약 기간과 보증금 같은 핵심 내용이 적혀 있어야 하고, 집주인과 직접 통화해서 위임했는지 한 번 더 확인하면 좋아요. 건물 관리인이나 위탁업자가 집주인을 속이고 세입자와 따로 계약하는 사기도 있거든요.
돈은 반드시 등기부에 적힌 집주인 본인 명의 계좌로만 보내요. 중개사 계좌나 제3자 계좌를 알려 주면 그 자리에서 멈추고 확인하세요. 중개사무소의 등록 여부도 시·군·구청 등에서 조회해 볼 수 있어요. 중개보수는 거래 금액에 따라 상한 요율이 정해져 있으니, 계약 전에 부동산 중개수수료·취득세 계산기로 대략 얼마인지 미리 확인해 두면 좋아요.
3. 집주인의 미납 세금을 열람해요
집주인이 세금을 내지 않으면 집이 경매로 넘어갔을 때 국가가 세금을 먼저 가져가고 남은 돈이 세입자에게 돌아와요. 확정일자를 빨리 받아도 순서를 앞서기 어려운 경우가 있어서 꼭 확인이 필요해요.
- 계약 전: 집주인의 동의를 받아야 열람할 수 있어요. 국세와 지방세 완납증명서를 보여 달라고 요청해도 돼요.
- 계약 후 입주 시작일 전까지: 보증금이 1천만 원을 넘으면 집주인 동의 없이도 임대차계약서를 들고 직접 열람할 수 있어요. 국세는 전국 세무서, 지방세는 시·군·구청 세무 부서에서 신청하고, 열람했다는 사실은 집주인에게 알려져요.
계약 전에 동의 없이 열람할 수 있다고 쓴 글도 있지만, 국세청 안내는 계약 체결 이후라고 설명해요. 열람 방법은 바뀔 수 있으니 방문 전에 관할 기관에 한 번 확인하세요. 계약 후에 체납이 나오면 계약금을 떼일 위험이 있으니, 특약을 먼저 넣고 열람하는 순서가 안전해요.
4. 계약서에 특약을 넣어요
특약은 말로 한 약속을 서류로 남기는 일이라서 분쟁이 생겼을 때 가장 큰 힘이 돼요. 아래 세 가지는 많이 쓰는 내용이니 상황에 맞게 다듬어서 넣어 보세요.
- 대항력 유지 특약: "임대인은 잔금일 다음 날까지 해당 주택에 새로운 근저당권을 설정하거나 소유권을 넘기는 등 권리 변동 행위를 하지 않는다. 위반하면 계약은 무효로 하고 임대인은 위약금을 지급한다."
- 보증보험 특약: "임대인이나 건물의 사정으로 임차인의 반환보증 가입이 거절되면 계약은 무효로 하고 임대인은 계약금과 보증금 전액을 즉시 돌려준다."
- 체납 세금 특약: "임대인은 국세와 지방세 체납이 없음을 확인하고, 체납이 확인되면 임차인은 계약을 해제할 수 있다."
첫 번째 특약이 필요한 이유는 대항력 때문이에요. 세입자가 집을 넘겨받고 전입신고를 마치면 그다음 날 0시부터 대항력이 생겨요. 그런데 집주인이 같은 날 대출을 받아 근저당을 설정하면 그 효력은 바로 생기니, 순서가 뒤집히는 사기를 막으려는 거예요.
5. 반환보증 가입 가능 여부를 먼저 따져요
전세보증금 반환보증은 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관이 대신 지급해 주는 제도예요. HUG(주택도시보증공사)와 HF, SGI서울보증에서 취급해요. 여기서 중요한 건 가입이 안 되는 집도 있다는 점이에요.
- 전세보증금과 선순위 채권을 더한 금액이 주택가격의 90% 이내여야 해요.
- 빌라처럼 시세 파악이 어려운 집은 공시가격의 140%를 주택가격으로 보는데, 여기에 90%를 곱하면 사실상 공시가격의 126%가 보증금 상한이 돼요.
- 보증금은 수도권 7억 원, 그 외 지역 5억 원 이내여야 해요.
- 전입신고와 확정일자를 받아야 하고, 건물과 토지가 모두 집주인 소유여야 해요.
- 위반건축물이거나 등기부에 압류 같은 권리 침해가 있으면 가입이 어려워요.
보증 기준과 한도는 해마다 바뀌고 기관마다 달라서 가입 전에 해당 기관 안내를 꼭 확인하세요. 신청 기한도 있으니 계약 직후 서두르는 게 좋아요. HUG 안심전세 앱 같은 위험 진단 서비스로 시세와 전세가율을 미리 살펴보는 것도 도움이 돼요. 앱에서 제공하는 항목은 바뀔 수 있으니 앱 안내를 기준으로 보세요.
6. 전입신고와 임대차 신고를 해요
입주 당일에는 주민센터나 온라인으로 전입신고를 해요. 경매 같은 위험 상황에서 제3자에게 임차권을 주장하는 대항력의 요건이에요.
여기에 더해 주택 임대차 계약 신고가 있어요. 보증금이 6천만 원을 넘거나 월세가 30만 원을 넘는 계약은 계약일로부터 30일 안에 신고해야 해요. 수도권 전역과 광역시, 도 소속 시 지역이 대상이고, 임대인과 임차인 중 한 명이 신고하면 돼요. 주민센터에 가거나 부동산거래관리시스템에서 온라인으로 할 수 있고, 전입신고를 할 때 계약서를 함께 내면 신고한 것으로 처리돼요.
- 신고를 마치면 확정일자가 자동으로 부여돼서 따로 받을 필요가 없어요.
- 계도기간이 끝난 2025년 6월 1일부터 과태료가 부과돼요. 단순히 늦은 경우는 2만 원에서 30만 원, 거짓으로 신고하면 최대 100만 원이에요.
- 갱신하면서 보증금이나 월세가 바뀌면 이것도 신고 대상이에요.
- 정부는 이 신고를 임대소득 과세 자료로 쓰지 않는다고 설명했어요.
7. 보증금을 못 받으면 임차권등기명령을 신청해요
계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 채 이사를 가야 한다면, 그냥 짐을 빼면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있어요. 이때 쓰는 제도가 임차권등기명령이에요. 관할 법원에 신청하면 이사를 간 뒤에도 기존에 갖춘 권리를 계속 유지할 수 있어요. 대한민국 법원 전자소송으로도 신청할 수 있어요. 등기가 완료된 것을 확인한 뒤에 이사하는 게 안전해요. 필요한 서류와 절차는 법원 안내를 꼭 확인하세요.
자주 나오는 전세사기 유형
- 당일 근저당 설정: 세입자가 전입신고한 날 집주인이 대출을 받아요. 대항력은 다음 날 0시에 생기지만 근저당은 즉시 효력이 있다는 틈을 노려요.
- 신축 빌라 깡통전세: 시세가 불분명한 신축 빌라의 전세가를 매매가보다 높게 정한 뒤, 바지 집주인에게 소유권을 넘기고 사라지는 방식이에요.
- 이중계약과 권한 없는 대리인: 관리인이 집주인에게는 월세라고 하고 세입자에게는 전세라고 속여 보증금을 가로채요.
- 선순위 보증금 속이기: 다가구주택에서 먼저 들어온 세입자의 보증금 합계를 줄여서 알려 줘요.
우리 일상에는 어떤 변화가 있을까요
예전에는 계약하고 나서야 확정일자를 받으러 가는 분도 많았는데, 이제는 임대차 신고 한 번으로 확정일자까지 받을 수 있어서 훨씬 편해졌어요. 반대로 신고를 놓치면 과태료가 붙을 수 있으니 계약서를 쓴 날 달력에 30일 기한을 적어 두는 게 좋아요. 계약서를 쓰러 가기 전에는 등기부등본과 안심전세 앱으로 가볍게 훑어보고, 가는 길에 특약 문구를 메모해 두면 현장에서 당황하지 않아요.
입주 날 이것도 해 두세요
잔금을 치른 날 아침에 등기부등본을 한 번 더 발급하고, 열쇠나 비밀번호를 받으면 집 안 구석구석 사진과 영상을 찍어 두세요. 누수, 보일러, 벽지 상태를 날짜와 함께 남겨 두면 나갈 때 원상복구 분쟁을 줄일 수 있어요.
자주 묻는 질문
월세 계약에도 똑같이 적용되나요?
등기부등본 확인, 전입신고, 확정일자, 임대차 신고는 월세도 보증금이 있으면 똑같이 챙겨야 해요. 월세가 30만 원을 넘으면 신고 대상이기도 해요. 반환보증은 전세 계약을 대상으로 하는 상품이라, 월세 계약은 가입 가능 여부를 기관에 따로 확인하세요.
임대차 신고를 안 하면 확정일자는 못 받나요?
신고하지 않아도 주민센터에서 확정일자를 따로 받을 수는 있어요. 다만 신고 대상 계약이라면 신고 의무는 별개라 과태료를 피하려면 30일 안에 신고해야 해요. 신고를 하면 확정일자가 함께 처리되니 한 번에 끝내는 편이 간단해요.
전세보증보험에 못 들면 계약을 포기해야 하나요?
가입이 안 되는 이유가 보증금이 너무 높거나 선순위 채권이 많은 경우라면 위험 신호로 볼 수 있어요. 계약서에 보증보험 특약을 넣었다면 가입이 거절될 때 계약을 무효로 하고 돈을 돌려받을 수 있어요. 가입이 안 되는 이유를 먼저 확인한 뒤 계약 여부를 정하세요.
출처
BTSPACE WAGLE은 위 기관들과 관계없는 비공식 정보 사이트로, 법률 자문이나 계약 대행을 하지 않아요. 보증 기준과 신고 방법, 과태료는 바뀔 수 있어요. 계약 전에는 주택도시보증공사와 국세청, 관할 지자체, 법원의 최신 안내를 꼭 다시 확인해 주세요.
